札幌の宿泊特化型ホテルの期待利回りは5.0%。東京4.1%との差は+0.9ptで、この差は、需要の絶対量ではなく季節変動と出口の厚みの差を反映していると読むのが自然である。
都市間比較
| 都市 | 期待利回り | 東京との差 |
|---|---|---|
| 東京 | 4.1% | — |
| 京都 | 4.5% | +0.4pt |
| 大阪 | 4.5% | +0.4pt |
| 福岡 | 4.7% | +0.6pt |
| 名古屋 | 4.9% | +0.8pt |
| 札幌 | 5.0% | +0.9pt |
| 那覇 | 5.0% | +0.9pt |
| 仙台 | 5.3% | +1.2pt |
利回りの前提
この期待利回りは、最寄り駅から徒歩5分以内・築5年未満・客室数100室程度・ADR6,000〜8,000円程度・客室稼働率80%以上・リース方式という、特定の条件を前提に調査されたものです。実際の物件がこの条件から外れるほど、前提は崩れます。運営形態がMCや自主運営であれば、投資家が負うリスクの質そのものが変わります。
この差が意味すること
東京との0.9ptの差を「割安」と見るか「リスクの対価」と見るかで判断が分かれる。季節変動21.7ptを平準化できる運営者を確保できるなら前者に近づき、確保できないなら後者になる。利回りの差は、運営力で埋められる部分と埋められない部分に分けて評価すべきである。
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第2表・第8表・参考第1表）
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値［広域市町村130区分別集計］
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）