日本のホテルへの投資をご検討の方へ

01 — SOURCING

案件のソーシング

公開市場に出る前の相談段階の案件を含め、投資基準に合うものをお持ちします。基準を先に共有いただくほど、精度が上がります。

• 投資基準のヒアリングエリア、規模、投資額レンジ、目標利回り、運営形態の可否、保有想定期間、許容できるバリューアッド度合いを整理します。
• オフマーケット売却検討の初期段階にあるオーナーとの接点から、相対での持ち込みに対応します。
• 開発・コンバージョン既存ホテルだけでなく、ホテル用地、開発計画付き素地、オフィス・レジからのコンバージョン素地も対象に含めます。

02 — UNDERWRITING

取得目線調査・アンダーライティング支援

「いくらまでなら買えるか」を、事業としてのホテルの実力から組み立てます。売主の提示するプロフォルマを、そのまま前提にはしません。

• マーケット・競合分析商圏の需要構造、競合の供給と価格帯、将来供給、季節性を整理し、想定ADR・稼働率の妥当性を検証します。
• 収支の再構築部門別売上、人件費、水光熱、FF&E積立、運営フィーを組み直し、GOP・NOIの現実的な水準を置き直します。
• リスクの特定許認可、建築基準・消防、大規模修繕の要否、運営契約の承継可否、周辺の将来供給といった論点を洗い出します。
• 価格の上限目標リターンから逆算した取得価格の上限と、その前提が崩れた場合の感応度をお示しします。

03 — OPERATOR

運営者の選定・マッチング

取得後に誰が回すのか。ここが決まらないと、価格の前提も決まりません。運営形態の選択から運営者の引き合わせまでご相談に応じます。

• 運営形態の比較リース（賃貸借）／MC（運営委託契約）／FC（フランチャイズ）／自主運営。リスクとリターンの取り方が根本的に異なります。
• 運営者の紹介アセットタイプ・規模・エリアに適した運営者をご紹介し、条件交渉の場を設計します。
• 既存運営の承継現運営者を残す場合の契約承継の可否、条件見直しの余地を確認します。

04 — JAPAN PRACTICE

日本の取引実務の橋渡し

海外の投資家にとって、日本の不動産取引は手続きと関係者が多く、進め方が読みにくい領域です。何が、いつ、誰の責任で進むのかを最初に共有します。

• 取引形態の選択実物不動産、不動産信託受益権、SPC・匿名組合出資持分、会社（株式）譲渡。適格性・税務・手続の負荷が異なります。
• 関与する専門家宅地建物取引業者、司法書士、税理士、不動産鑑定士、弁護士。役割分担と関与のタイミングを整理します。
• 許認可旅館業法の営業許可、住宅宿泊事業法（民泊）、建築基準法・消防法上の適合性。承継の可否は案件により異なります。
• コスト・税務の論点仲介報酬、登録免許税、不動産取得税、印紙税、消費税、源泉徴収など、検討すべき項目を列挙します。具体的な税額・税率の判断は、税理士等の専門家にご確認ください。