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FOR INVESTORS & FUNDS
致考慮投資日本酒店的您
從項目搜羅、收購目標評估、營運商選擇，到日本獨特的交易實務。我們將作為實務的翻譯者，全程協助海外投資者首次收購。
WHAT WE DO
我們承擔的範圍
項目搜羅
我們將為您尋找符合投資標準的項目，包括尚未進入公開市場的洽談中項目。您越早分享投資標準，我們搜羅的精準度就越高。
- 投資標準訪談釐清地區、規模、投資金額範圍、目標回報率、營運模式可行性、預期持有期間及可接受的增值程度。
- 非公開市場項目從與處於出售考慮初期的業主接觸，到直接洽談引介項目。
- 開發・改建不僅限於現有酒店，也包括酒店用地、附帶開發計劃的素地，以及從辦公室或住宅改建的素地。
收購目標評估・承銷支援
我們將從酒店作為業務的實際潛力出發，評估「最高可收購價格」。我們不會直接採納賣方提供的預估財務報表。
- 市場・競爭分析釐清商圈需求結構、競爭對手的供應與價格區間、未來供應及季節性，並驗證預期 ADR 及入住率的合理性。
- 收支重構重新調整各部門收入、人事費用、水電燃氣費、FF&E 儲備金及營運費用，重新設定實際的 GOP 及 NOI 水準。
- 風險識別釐清許可證、建築標準・消防法規、大規模修繕的必要性、營運合約承繼可行性及周邊未來供應等議題。
- 價格上限我們將根據目標回報率，逆向推算出收購價格上限，並說明當前提條件改變時的敏感度。
營運商選擇・配對
收購後由誰營運？若此點未定，價格前提也無法確定。我們將協助您從營運模式的選擇到營運商的引介。
- 營運模式比較租賃（Lease）／管理合約（MC）／特許經營（FC）／自主營運。這些模式在風險與回報的承擔方式上存在根本差異。
- 營運商介紹介紹適合資產類型、規模及地區的營運商，並協助設計條件談判的場景。
- 現有營運承繼確認保留現有營運商時，合約承繼的可行性及條件調整的空間。
日本交易實務導航
對於海外投資者而言，日本的不動產交易程序繁瑣、涉及多方關係人，進展方式難以預料。我們將首先向您說明何時、由誰負責推進哪些事項。
- 交易形式選擇實物不動產、不動產信託受益權、特殊目的公司（SPC）/匿名組合出資份額、公司（股權）轉讓。這些形式在資格、稅務及程序負擔上有所不同。
- 相關專業人士不動產經紀業者（宅地建物取引業者）、司法書士、稅理士、不動產估價師、律師。我們將釐清其職責分工及參與時機。
- 許可證旅館業法（旅館業法）的營業許可、住宅宿泊事業法（民泊）的合法性、建築基準法（建築基準法）及消防法（消防法）的符合性。承繼可行性因個案而異。
- 成本・稅務議題列舉應考慮的項目，如仲介報酬、登記許可稅（登録免許税）、不動產取得稅（不動産取得税）、印花稅（印紙税）、消費稅、源泉扣繳（源泉徴収）等。具體的稅額・稅率判斷，請諮詢稅理士等專業人士。
PROCESS
收購流程
分享投資標準
地區、規模、投資金額、目標回報、營運模式、持有期間。越早確定標準，我們引介的精準度就越高。
項目引介
我們將以匿名方式引介符合標準的項目。對於您感興趣的項目，將在簽署 NDA 後披露詳細資訊。
收購目標評估
透過市場分析和收支重構，整理並提交收購價格上限及主要風險。
LOI・條件提案
整理價格、時間表及條件，並負責與賣方進行談判。
盡職調查
協調物理、法務、財務及營運等各項盡職調查，包括安排專業人士。
簽約・結算・營運交接
管理從合約簽訂、結算，到許可證、預訂數據及員工相關的交接事宜。
INVESTMENT CRITERIA
投資標準
從核心型到增值型、開發型。請根據您的投資風格進行諮詢。
STRATEGY
ASSET TYPES
STRUCTURES
IMPORTANT
關於信託受益權案件中本公司的立場
- 本公司資格 本公司為日本宅地建物交易業者（大阪府知事（1）第65301號），未取得金融商品交易業登記。
- 本公司不從事之行為 依日本《金融商品交易法》，不動產信託受益權屬於「視同有價證券」。其買賣、交換之仲介、代理及行紀須取得第二種金融商品交易業登記，故本公司不從事上述行為，亦不就此收取任何報酬。
- 本公司從事之行為 於採用信託受益權架構之案件中，本公司並非交易之仲介人，而係以顧問身分對作為標的之不動產及營運事業之資訊進行查核與整理——包括標的現況確認、收支及市場分析、營運合約內容確認、揭露資料整理等。
- 需要仲介時 如確需就受益權本身進行買賣仲介，本公司將介紹已取得第二種金融商品交易業登記之業者，本公司僅承擔調查與分析之角色。
- 報酬 上述顧問報酬係調查分析業務之對價，按業務內容與範圍另行報價。本公司不採用以信託受益權買賣成交為條件之成功報酬方式。
就實物不動產（現物）之買賣，本公司作為宅地建物交易業者按通常方式提供仲介服務。各案件之合法推進方式，必要時將取得律師等專業人士確認後進行。
FAQ
投資者常見問題
外國法人及非居住者收購日本不動產，一般並無特別限制。然而，根據交易形式（實物或信託受益權、是否組成 SPC），所需程序、稅務處理及應聘請的專業人士會有所不同。具體的資格與稅務判斷，請諮詢貴公司的稅務顧問及律師。我們將協助整理相關資訊，並安排日本方面的專業人士。
可以。我們提供英文資料準備及英文溝通服務。由於合約等正本通常為日文，我們將視需要提供英文參考譯本，並將法律審查交由貴公司律師處理。
可以。我們將協助您從營運模式的選擇（租賃／管理合約／特許經營／自主營運），到介紹並引介適合資產的營運商。由於營運框架是價格的前提，我們建議在收購評估的早期階段同步進行。
可以。我們提供不以仲介為前提的收購目標評估、市場調查及業務可行性驗證的單次服務。我們也接受作為其他公司仲介案件的第二意見委託。
我們沒有設定規模下限。然而，由於不同規模的項目適合的買方、賣方及方案各異，我們會在諮詢初期詢問您的投資標準，並坦誠告知我們是否能在該領域提供協助。