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FOR OWNERS & OPERATORS
致酒店持有者及營運商
即使您尚未決定出售，也無妨。我們將免費提供「若現在出售，價值為何」的評估，並提供與持續持有進行比較的參考資料。
TYPICAL SITUATIONS
諮詢的背景
這些都是在尚未決定出售前的諮詢。
- 面臨繼承或事業傳承，希望確定持有方針
- 貸款再融資期限將屆
- 儘管入住率已恢復，但希望考慮投資回收的退出策略
- 希望比較大規模修繕或設備更新的投資與出售方案
- 處於營運委託合約或特許經營（FC）合約的轉換期
- 基金的營運期即將屆滿
- 希望調整多個持有物業中的部分資產
- 原作為酒店用地購入，但考慮不開發而轉售
WHAT WE DO
我們承擔的範圍
出售估值調查（免費）
我們將以書面形式提供「若現在出售，價值為何」的評估。這不是單一數字，而是以區間形式呈現，說明在不同假設下價格的波動範圍。
- 預期出售價格區間從收益還原法、交易案例法及重置成本法三個面向進行評估，並明確說明各項假設前提。
- 影響價格的關鍵因素識別可能導致價格波動的因素，例如營運合約的處理方式、修繕與更新投資的必要性、許可證、租戶及產權分割狀況等。
- 潛在買家群體分析本案適合哪些買家群體，例如國內企業／私募股權基金／REIT／海外投資者／高淨值個人等。
- 可採取的交易結構實物資產、信託受益權、SPC股權、股權轉讓，帶營運或空置交付。不同的選擇將影響買家群體及實際收益。
- 預期時間表我們將說明從初步接觸到交易完成的標準流程及預計所需時間。
買家尋源
我們不將買家群體限定於國內。除了國內企業、私募股權基金和REIT外，我們還會根據案件特性，為以亞洲為主的海外投資者設計接觸策略。
- 經您批准後方可接觸潛在買家我們會事先提供潛在買家名單，並僅接觸您批准的對象。您也可以指定排除競爭對手或業務合作夥伴。
- 從匿名接觸到資訊披露初期僅以地區、規模和收益概要進行接觸，待潛在買家表達興趣並簽署NDA後，再提供詳細資訊。
- 準備海外投資者資料將資料翻譯成海外投資者可理解的形式（包括英文資料，以及對日本交易實務、許可證和稅務問題的說明）。
資訊管理設計
考慮出售酒店的資訊可能導致員工不安、合作夥伴流失以及對住宿預訂的影響。我們將首先設計何時、向誰披露何種資訊。
- 披露範圍的階段性設計將披露分為匿名接觸／簽署NDA後的有限披露／實地考察三個階段，並預先確定每個階段將提供的資訊。
- 現場勘查安排針對營運中的酒店進行內部視察，我們會設計時間、動線及陪同人員，以最大程度減少對員工和住客的影響。
- 向員工及合作夥伴說明我們將就何時、向誰傳達資訊，以及如何組織說明內容提供諮詢。
買賣仲介與實務操作
作為不動產經紀業者（日本《宅地建物取引業法》所規範），我們負責從條件談判到簽約及結算的所有環節。若涉及營運交接或合約承繼，我們也將一併管理相關流程。
- 條件談判不僅協商價格，還包括結算時間、瑕疵與合約不符的處理、營運交接及員工待遇等。
- 專業人士協調協調與司法書士（日本司法代書）、稅理士（日本稅務會計師）、不動產鑑定士（日本不動產估價師）及律師的合作。
- 結算與交付管理結算當天的安排、鑰匙、帳簿、許可證的交接，以及預訂數據的承繼。
PROCESS
出售流程
步驟1及2為免費服務。待方針確定後，再進入委託銷售合約階段。
免費
諮詢與需求訪談
我們將了解您持有的背景、期望時間、營運狀況以及可披露的範圍。亦提供首次線上諮詢服務。
免費
提交出售估值調查報告
我們將以書面形式提供預期價格區間及依據、買家群體、交易結構選項及預期時間表。通常約需1至2週。
確定方針與簽訂委託銷售合約
決定是否出售、若出售則採用何種交易結構、以及披露範圍。方針確定後，簽訂委託銷售合約。
準備資料與設計潛在買家接觸策略
整理披露資料，並提供潛在買家名單。僅在獲得您批准後，方可開始接觸。
接觸、內部視察與盡職調查（DD）應對
從匿名接觸到簽署NDA、詳細資訊披露、現場勘查及問題答覆，我們將進行統一管理。
條件談判、簽約與結算
比較收購要約、條件談判、合約條款調整、結算與交付。並監督營運交接。
DOCUMENTS
需要準備的資料
無需全部備齊。僅憑您現有的資料，我們也能先提供初步估算。
- 登記事項證明書（土地・建物）
- 最近三期損益表（若有部門別資料更佳）
- 每月ADR、入住率、RevPAR趨勢
- 客房結構表（按房型劃分的客房數量）
- 建築圖面・面積表
- 竣工檢查證明書・建築確認書、旅館業許可等許可證文件
- 營運委託合約・特許經營（FC）合約・租賃合約
- 大規模修繕歷史記錄及未來更新計劃
FAQ
業主常見問題
在初期階段是可行的。大多數案件在匿名接觸和簽署NDA後的有限披露階段，都可以在不告知公司內部的情況下進行。然而，在現場內部視察或營運盡職調查（DD）階段，可能需要向一定範圍的人員進行說明。我們將事先與您共同設計何時、向誰傳達資訊。
即使營運虧損，若物業的地理位置、建築物和許可證仍具價值，仍會有買家。對於視其為「更換營運方即可改善」的買家而言，這反而是投資機會。在這種情況下，價格的基礎將是重整後的預期收益，而非現狀損益，因此我們將整理並提出在何種假設下可行的方案。
可以處理。由於不同規模的物業，其潛在買家群體會有所不同（大型物業通常以國內外基金為主，中小型物業則傾向於企業或個人投資者），因此我們會根據物業規模調整潛在買家的接觸策略。
沒有問題。您可以將我們的出售估值調查報告作為與其他公司評估比較的參考資料。是否簽訂委託銷售合約，請在審閱內容後自行決定。