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FOR OWNERS & OPERATORS
致酒店资产持有者及运营商
即使您尚未决定出售，也无妨。我们将免费提供“当前出售估值”，并为您准备与继续持有进行比较的参考资料。
TYPICAL SITUATIONS
咨询的背景
所有这些咨询均在决定出售之前。
- 面临继承或业务承继，希望确定持有方针
- 贷款再融资期限临近
- 尽管入住率已恢复，但希望考虑投资退出的时机
- 希望比较大规模修缮、设备更新投资与出售方案
- 正值运营管理合同或特许经营（FC）合同的转换期
- 基金的运营期即将届满
- 希望调整部分多处持有的资产
- 原计划作为酒店用地，但考虑不开发而转售
WHAT WE DO
我们承担的范围
出售估值调查（免费）
我们将以书面形式提供“当前出售估值”。这不是一个单一数字，而是根据不同假设条件，以区间形式展示价格的波动范围。
- 预期出售价格区间基于收益法、交易案例法和重置成本法三个维度进行估算，并明确各项假设前提。
- 影响价格的关键因素识别可能导致价格波动的因素，例如运营合同的处理、修缮与更新投资的必要性、许可与审批、租户及产权分割状况等。
- 潜在买家群体明确该项目可能吸引的买家群体，例如国内企业／私募股权基金／REIT／海外投资者／高净值个人等。
- 可行的交易结构包括实物资产、信托受益权、SPC股权、股份转让，以及带运营或空置交付。不同的选择会影响买家群体和实际收益。
- 预期时间表我们将展示从初步接洽到最终交割的标准流程和预计所需时间。
买家搜寻
我们不将买家群体局限于国内。除了国内企业、私募股权基金和REIT外，我们还会根据项目特点，向以亚洲为中心的海外投资者设计接洽方案。
- 经您批准后方可接洽我们会提前提供潜在买家名单，并仅在获得您批准后进行接洽。您也可以指定排除某些竞争对手或业务伙伴。
- 从匿名接洽到信息披露初期阶段仅以区域、规模和收益概况进行匿名接洽，待有意向方签署NDA后，再进入详细披露阶段。
- 针对海外买家准备资料我们将资料翻译成海外投资者可理解的形式（包括英文资料，以及对日本交易惯例、许可审批和税务问题的说明）。
信息管理设计
酒店出售的考虑是一项敏感信息，可能导致员工不安、业务伙伴疏远以及对住宿预订的影响。因此，我们会在初期阶段设计好何时、向谁披露何种信息。
- 披露范围的分阶段设计将披露分为匿名接洽、签署NDA后的有限披露和现场考察三个阶段，并提前确定每个阶段将提供的信息。
- 现场考察安排对于运营中的酒店，现场考察将精心设计时间、路线和陪同人员，以最大程度减少对员工和住客的影响。
- 向员工和业务伙伴的说明我们将协助您规划何时、向谁传达信息，以及如何组织说明内容。
买卖中介与实务操作
作为房地产经纪机构，我们负责从条件谈判到合同签订和交割的全过程。若涉及运营移交或合同承继，我们也将一并管理相关流程。
- 条件谈判不仅限于价格，还包括交割时间、瑕疵及合同不符的处理、运营移交以及员工待遇等方面的协调。
- 专家协调协调与司法代书人、税务师、房地产估价师和律师的合作。
- 交割与移交管理交割当天的安排、钥匙、账簿、许可审批的移交以及预订数据的承继。
PROCESS
出售流程
步骤1和2是免费的。在确定方针后，我们将进入委托销售合同阶段。
免费
咨询与需求访谈
了解持有背景、期望时间、运营状况以及可披露范围。我们支持首次在线咨询。
免费
提交出售估值调查报告
我们将以书面形式提供预期价格区间及依据、买家群体、交易结构选项和预期时间表。通常需要1至2周。
确定方针与委托销售合同
决定是否出售，若出售则选择何种交易结构以及披露范围。在方针确定后，我们将签订委托销售合同。
资料准备与接洽方案设计
准备披露资料，并提供潜在接洽方名单。仅在获得您批准后，我们才会开始接洽。
接洽、现场考察与尽职调查（DD）响应
我们将统一管理从匿名接洽到NDA签署、详细信息披露、现场考察以及问答响应的全过程。
条件谈判、合同签订与交割
比较购买意向、进行条件谈判、调整合同文件、完成交割与移交。我们将全程协助直至运营移交。
DOCUMENTS
需要准备的资料
即使资料不齐全也无妨。仅凭您现有的资料，我们也能先提供一份初步估算。
- 登记事项证明书（土地、建筑物）
- 最近3个会计期的损益表（如有部门别报表更佳）
- 月度ADR、入住率、RevPAR变化趋势
- 客房构成表（按房型划分的客房数量）
- 建筑图纸与面积表
- 竣工检查合格证、建筑确认书、旅馆业许可等许可审批文件
- 运营管理合同、特许经营（FC）合同、租赁合同
- 大规模修缮历史及未来更新计划
FAQ
业主常见问题
在初期阶段是可能的。大多数项目在匿名接洽和签署NDA后的有限披露阶段，都可以在不告知公司内部的情况下进行。然而，在现场考察和运营尽职调查（DD）阶段，可能需要向特定范围的人员进行说明。我们将提前与您共同设计何时、向谁传达信息。
即使运营亏损，如果其地理位置、建筑物和许可审批具有价值，仍然会有买家。对于那些认为“更换运营商即可改善”的买家而言，这反而是一个投资机会。在这种情况下，价格的基础将是重组后的预期收益，而非现状损益，因此我们将整理并提出在何种假设下能够实现交易的方案。
可以。因为不同规模的项目会吸引不同的买家群体（大型项目通常吸引国内外基金，中小型项目则以企业和个人投资者为主），我们会根据项目规模调整接洽方案。
没问题。您可以将我们的出售估值调查报告作为与其他公司评估进行比较的参考。是否签订委托销售合同，请在审阅内容后自行决定。