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FOR INVESTORS & FUNDS
致考虑投资日本酒店的您
从项目搜寻、收购估值调查、运营商选择，到日本特有的交易实务。即使是海外投资者首次收购，我们也将作为实务的“翻译者”全程陪伴。
WHAT WE DO
我们承担的范围
项目搜寻
我们将为您提供符合投资标准的项目，包括尚未进入公开市场的洽谈阶段项目。您越早分享投资标准，我们的匹配精度越高。
- 投资标准访谈明确区域、规模、投资金额范围、目标收益率、运营模式可行性、预计持有期限以及可接受的增值程度。
- 非公开市场项目通过与处于出售考虑初期的业主建立联系，提供非公开交易项目。
- 开发与改造不仅限于现有酒店，还包括酒店用地、附带开发计划的土地以及可从办公楼或住宅改造的土地。
收购估值调查与承销支持
我们将从酒店作为一项业务的实际能力出发，评估“最高可接受的收购价格”。我们不会直接采纳卖方提供的预测财务报表。
- 市场与竞争分析梳理商圈需求结构、竞争对手供给与价格区间、未来供给以及季节性，验证预估 ADR 和入住率的合理性。
- 收支重构重新构建各部门收入、人工成本、水电燃气费、FF&E 储备金、运营管理费，设定实际的 GOP 和 NOI 水平。
- 风险识别梳理许可、建筑标准与消防、大规模修缮的必要性、运营合同承继可行性、周边未来供给等关键问题。
- 价格上限我们将根据目标回报率倒推出收购价格上限，并展示在前提条件发生变化时的敏感度分析。
运营商选择与匹配
收购后由谁来运营？若此问题未定，价格前提也无法确定。我们将就运营模式选择到运营商对接提供咨询服务。
- 运营模式比较租赁（Lease）/ 管理合同（MC）/ 特许经营（FC）/ 自主运营。这些模式在风险与回报承担方式上存在根本差异。
- 运营商介绍介绍适合资产类型、规模和区域的运营商，并协助设计条件谈判方案。
- 现有运营的承继确认保留现有运营商时合同承继的可行性以及条件调整的空间。
日本交易实务指导
对于海外投资者而言，日本的房地产交易流程复杂、涉及方众多，进展难以预测。我们将首先明确各项事务的进展、时间节点以及责任方。
- 交易形式选择实物不动产、不动产信托受益权、SPC/匿名合伙出资份额、公司（股权）转让。这些形式在资质、税务和手续负担上有所不同。
- 相关专业人士房地产经纪人（宅地建物取引業者）、司法代书人（司法書士）、税务师（税理士）、不动产鉴定师（不動産鑑定士）、律师（弁護士）。明确其职责分工和参与时机。
- 许可与认证旅馆业法（旅館業法）的营业许可、住宅住宿事业法（住宅宿泊事業法）下的民宿许可、建筑基准法（建築基準法）和消防法（消防法）的合规性。承继可行性因项目而异。
- 成本与税务要点列举需要考虑的各项费用，如中介佣金、登记许可税、不动产取得税、印花税、消费税、源泉征收税等。具体的税额和税率判断，请咨询税务师等专业人士。
PROCESS
收购流程
共享投资标准
区域、规模、投资额、目标回报、运营模式、持有期限。越早确定标准，我们推荐项目的精准度越高。
项目推荐
我们将以匿名形式推荐符合您标准的项目。对于您感兴趣的项目，将在签署 NDA 后披露详细信息。
收购估值调查
通过市场分析和收支重构，整理并提交收购价格上限和主要风险。
LOI与条件提示
整理价格、时间表和条件，并负责与卖方进行谈判。
尽职调查
协调包括物理、法律、财务和运营在内的各项尽职调查，并安排专业人士。
签约、结算与运营交接
管理从合同签订、结算到许可、预订数据和员工交接的所有环节。
INVESTMENT CRITERIA
投资标准
从核心型到增值型、开发型。请根据您的投资风格进行咨询。
STRATEGY
ASSET TYPES
STRUCTURES
IMPORTANT
关于信托受益权项目中本公司的立场
- 本公司资质 本公司为日本宅地建物交易业者（大阪府知事（1）第65301号），未取得金融商品交易业登记。
- 本公司不从事的行为 依日本《金融商品交易法》，不动产信托受益权属于「视同有价证券」。其买卖、交换的居间、代理及行纪须取得第二种金融商品交易业登记，故本公司不从事上述行为，亦不就此收取任何报酬。
- 本公司从事的行为 在采用信托受益权架构的项目中，本公司并非交易的居间人，而是以顾问身份对作为标的的不动产及运营业务的信息进行核实与整理——包括标的现况确认、收支及市场分析、运营合同内容确认、披露资料整理等。
- 需要居间时 如确需就受益权本身进行买卖居间，本公司将介绍已取得第二种金融商品交易业登记的机构，本公司仅承担调查与分析的角色。
- 报酬 上述顾问报酬系调查分析业务之对价，按业务内容与范围另行报价。本公司不采用以信托受益权买卖成交为条件的成功报酬方式。
就实物不动产（现物）的买卖，本公司作为宅地建物交易业者按通常方式提供居间服务。各项目的合法推进方式，必要时将取得律师等专业人士确认后进行。
FAQ
投资者常见问题
外国法人或非居民在日本收购不动产，通常没有普遍的收购限制。但是，根据交易形式（实物或信托受益权，是否设立 SPC），所需手续、税务处理和应聘请的专业人士会有所不同。具体的资质和税务判断，请咨询贵公司的税务顾问和律师。我们将协助您整理所需信息，并安排日本方面的专业人士。
可以。我们提供英文资料准备和英文沟通服务。由于合同等正本通常为日语，我们将根据需要提供英文参考译文，并将法律审查委托给贵公司律师。
可以。我们将就运营模式选择（租赁/管理合同/特许经营/自主运营）到介绍和对接适合资产的运营商提供咨询服务。由于运营框架是价格的前提，我们建议在收购考察的早期阶段同步推进。
可以。我们提供不以中介为前提的收购估值调查、市场调查和商业可行性验证的专项服务。也接受作为对其他公司中介项目的第二意见委托。
我们没有设定规模下限。但是，不同规模的项目适合的买方、卖方和方案各异，因此在咨询初期，我们会询问您的投资标准，并坦诚告知我们是否能提供帮助。