服务

VALUATION & PRICING

出售意向调查·估值

我们将以书面形式告知您“如果现在出售，价值几何”。我们为业主提供免费服务。

我们的特点是，不提供单一数字，而是以区间形式展示价格在不同假设下的波动范围。酒店价格会因运营假设而发生显著变化，因此我们将分析“在何种假设下，价格会是多少”。

• 评估方法从收益还原法（DCF·直接资本化法）、交易案例比较法、重置成本法三个方面进行综合评估。
• 成果预估价格区间、影响价格的关键因素、潜在买家群体、可行方案、预估时间表。
• 预计周期通常为1至2周。具体取决于资料准备情况。

INVESTMENT SALES

酒店买卖中介

作为房地产经纪机构，我们可为卖方或买方提供买卖中介服务。

报酬在房地产经纪业法（Real Estate Brokerage Act）规定的上限范围内，并在签订中介合同时明确告知。

• 出售中介全程负责意向探寻设计、资料准备、谈判、合同签订及结算。
• 收购中介负责根据投资标准进行项目搜寻、条件谈判、尽职调查协调及结算。
• 交易形式支持实物资产、信托受益权、SPC股权·匿名合伙出资份额、公司（股权）转让等形式。

CAPITAL MARKETS

买家搜寻 / 资本匹配

买家群体不限于国内。除了国内的实业公司、私募基金和 J-REIT，我们还会为以亚洲为主的海外投资者设计意向探寻方案。

• 意向探寻方案设计根据项目的规模、地理位置和方案，确定应接触的群体。亦可处理排除指定。
• 分阶段信息披露按匿名意向探寻 → 签订 NDA → 有限披露 → 现场考察的顺序管理信息。
• 面向海外的翻译服务整理英文资料，并重新组织，使其包含对日本交易实务、许可审批和税务问题的解释。

MARKET & FEASIBILITY RESEARCH

市场调查·可行性验证

整理商圈需求结构、竞争酒店的供给与价格区间、未来供给、季节性，并构建预估 ADR、入住率和收支的假设。

不仅用于现有酒店的评估，也用于开发计划的可行性验证（feasibility）。

• 需求侧商圈需求结构、入境游/国内游、商务/休闲、季节性和周内波动。
• 供给侧竞争酒店的客房数量·价格区间·等级、未来供给、品牌重塑趋势。
• 输出预估 ADR·入住率·RevPAR、部门收支、GOP/NOI 的预估区间。

OPERATOR SELECTION

运营商选择·运营合同审议

收购后或出售后由谁来运营、如何运营。运营框架本身就是价格的假设前提。

从租赁/管理合同（运营委托）/特许经营/自主运营的比较，到介绍和对接适合项目的运营商，我们均可提供咨询服务。

• 运营模式比较比较风险与回报的承担方式、租金·费用水平、合同期限和解约条件。
• 运营商介绍介绍适合资产类型、规模和区域的运营商，并设计条件谈判的平台。
• 现有合同处理出售时是带运营转让，还是解除合同以空置状态转让。我们将整理其对价格、买家群体和周期的影响。

REPOSITIONING & CONVERSION

重新定位·用途转换规划

是按现状出售，还是结合业态转换、品牌重塑、用途变更进行出售。某些项目通过规划可改变买家群体和价格。

• 业态·等级转换验证转换为住宿主导型、品牌重塑、改变客房结构以改善收益的可能性。
• 用途转换从办公·住宅转换为酒店，或从酒店转换为其他用途。从建筑基准法（Building Standards Act）、消防法（Fire Service Act）、许可审批的角度确认可行性。
• 开发规划作为酒店用地的规划，以及附带开发计划的出售方案探讨。

TRANSACTION ADVISORY

尽职调查支持·实务协调

应对尽职调查、资料准备、专家协调。特别是在海外投资者首次收购时，我们可充当日本交易实务的“翻译者”。

• 尽职调查协调负责物理、法务、财务、运营等各项尽职调查的专家安排和进度管理。
• 资料准备整理披露资料、统一管理问答、运营数据室。
• 专家协作负责与司法书士（Judicial Scrivener）、税务师（Tax Accountant）、不动产鉴定师（Real Estate Appraiser）、律师的协调工作。