服務

VALUATION & PRICING

出售目標評估・估值

我們將以書面形式提供「若現在出售，價值多少」。此服務對業主免費。

我們的特點是提供一個價格區間，而非單一數字，以顯示在不同假設條件下價格的波動範圍。由於酒店價格會因營運前提而大幅變動，我們將分析「在何種前提下，價格會是多少」。

• 評估方法我們從收益還原法（DCF・直接資本化）、交易案例比較法、重置成本法三個面向進行評估。
• 成果預期價格區間、影響價格的關鍵因素、潛在買家群、可行交易架構、預期時間表。
• 預計時程大約1至2週，視資料齊備程度而定。

INVESTMENT SALES

酒店買賣仲介

作為不動產經紀業者，我們可代表賣方或買方進行買賣仲介。

報酬將在不動產經紀業法（Real Estate Brokerage Act）規定的上限範圍內，並於簽訂仲介合約時明確告知。

• 出售仲介從初步洽詢規劃、資料準備、談判，到簽約及結算，我們提供一站式服務。
• 取得仲介從根據投資標準尋源、條件談判、盡職調查協調，到結算，我們全程負責。
• 交易形式我們處理實物資產、信託受益權、SPC股權・匿名組合出資權益、公司（股權）轉讓等交易形式。

CAPITAL MARKETS

買家尋源／資本媒合

我們不將買家群體侷限於國內。除了國內的企業、私募股權基金和REITs，我們也為以亞洲為主的海外投資者設計洽詢對象。

• 洽詢對象規劃我們根據案件的規模、地點和架構，確定應接觸的目標群體。也接受排除指定對象。
• 階段性資訊揭露我們依循匿名洽詢 → 簽署NDA → 有限度揭露 → 現場考察的順序管理資訊。
• 針對海外市場的翻譯我們將整理英文資料，並重新編排，使其包含對日本交易實務、許可證和稅務議題的說明。

MARKET & FEASIBILITY RESEARCH

市場調查・可行性驗證

我們整理商圈的需求結構、競爭酒店的供應與價格帶、未來供應、季節性，並建立預期ADR、入住率和收支前提。

不僅用於評估現有酒店，也用於開發計畫的可行性驗證。

• 需求面商圈需求結構、國際旅客／國內旅客、商務／休閒、季節性與週中波動。
• 供給面競爭酒店的客房數・價格帶・等級、未來供應、品牌重塑趨勢。
• 輸出成果預期ADR・入住率・RevPAR、各部門收支、GOP／NOI的預期區間。

OPERATOR SELECTION

營運商選擇・營運合約審視

取得或出售後，誰將如何營運？營運框架本身就是價格的前提。

我們提供租賃／管理合約（營運委託）／特許經營／自主營運的比較，並協助介紹和媒合適合案件的營運商。

• 營運模式比較比較風險與報酬的承擔方式、租金・費用水準、合約期限與解約條件。
• 營運商介紹我們將介紹適合資產類型・規模・區域的營運商，並規劃條件談判的場景。
• 現有合約處理出售時是連同營運合約轉讓，還是解除合約以空置狀態交付？我們將整理其對價格、買家群體和時間的影響。

REPOSITIONING & CONVERSION

重新定位・用途轉換規劃

是維持現狀出售，還是納入業態轉換・品牌重塑・用途變更後出售？有些案件透過規劃可改變買家群體和價格。

• 業態・等級轉換驗證轉型為住宿主導型、品牌重塑、改變客房配置以改善收益的可能性。
• 用途轉換從辦公室・住宅轉為酒店，或從酒店轉為其他用途。從建築基準法（Building Standards Act）、消防法（Fire Service Act）和許可證的角度確認可行性。
• 開發規劃酒店用地規劃、附帶開發計畫的出售考量。

TRANSACTION ADVISORY

盡職調查支援・實務協調

盡職調查應對、資料準備、專家協調。特別是在海外投資者首次取得時，我們擔任日本交易實務的翻譯角色。

• 盡職調查協調我們負責物理、法務、財務、營運等各項盡職調查的專家安排與進度管理。
• 資料準備揭露資料整理、Q&A統一管理、資料室運作。
• 專家協作我們負責與司法書士（Judicial Scrivener）、稅理士（Tax Accountant）、不動產鑑定士（Real Estate Appraiser）、律師（Lawyer）進行協調。