일본 호텔 투자를 고려하시는 분께

01 — SOURCING

딜 소싱

공개 시장에 나오기 전 협의 단계의 딜을 포함하여, 투자 기준에 부합하는 딜을 제공합니다. 기준을 미리 공유해 주실수록 정확도가 높아집니다.

• 투자 기준 청취지역, 규모, 투자액 범위, 목표 수익률, 운영 형태 가능 여부, 예상 보유 기간, 허용 가능한 밸류애드(Value-add) 수준을 정리합니다.
• 오프마켓매각 검토 초기 단계에 있는 오너와의 접점을 통해 비공개 딜을 제공합니다.
• 개발·전환기존 호텔뿐만 아니라 호텔 부지, 개발 계획이 있는 나대지, 오피스·레지던스 전환용 나대지도 대상에 포함합니다.

02 — UNDERWRITING

취득 관점 조사·언더라이팅 지원

‘얼마까지 매입 가능한가’를 호텔 사업의 실질적인 역량에 기반하여 산정합니다. 매도인이 제시하는 프로포마를 그대로 전제로 하지 않습니다.

• 시장·경쟁 분석상권의 수요 구조, 경쟁사의 공급 및 가격대, 미래 공급, 계절성을 정리하고 예상 ADR·객실 점유율의 타당성을 검증합니다.
• 수익 재구축부문별 매출, 인건비, 수도광열비, FF&E 적립금, 운영 수수료를 재조정하여 GOP·NOI의 현실적인 수준을 재설정합니다.
• 리스크 특정인허가, 건축 기준·소방, 대규모 수선 필요 여부, 운영 계약 승계 가능 여부, 주변의 미래 공급과 같은 쟁점을 파악합니다.
• 가격 상한목표 수익률에서 역산한 취득 가격 상한과 그 전제가 무너졌을 경우의 민감도를 제시합니다.

03 — OPERATOR

운영사 선정·매칭

취득 후 누가 운영할 것인가. 이것이 결정되지 않으면 가격의 전제도 정해지지 않습니다. 운영 형태 선택부터 운영사 연결까지 상담해 드립니다.

• 운영 형태 비교리스(임대차) / MC(운영 위탁) / FC(프랜차이즈) / 자율 운영. 리스크와 수익을 취하는 방식이 근본적으로 다릅니다.
• 운영사 소개자산 유형·규모·지역에 적합한 운영사를 소개해 드리고, 조건 협상 자리를 마련합니다.
• 기존 운영 승계현 운영사를 유지할 경우 계약 승계 가능 여부, 조건 재검토 여지를 확인합니다.

04 — JAPAN PRACTICE

일본 거래 실무 안내

해외 투자자에게 일본 부동산 거래는 절차와 관계자가 많아 진행 방식을 파악하기 어려운 영역입니다. 무엇이, 언제, 누구의 책임으로 진행되는지를 먼저 공유합니다.

• 거래 형태 선택실물 부동산, 부동산 신탁 수익권, SPC·익명조합 출자 지분, 회사(주식) 양도. 적격성·세무·절차 부담이 다릅니다.
• 관련 전문가택지 건물 거래업자 (宅地建物取引業者, Real Estate Brokerage Act), 사법서사 (司法書士, Judicial Scrivener), 세리사 (税理士, Tax Accountant), 부동산 감정사 (不動産鑑定士, Real Estate Appraiser), 변호사. 역할 분담과 관여 시점을 정리합니다.
• 인허가여관업법 (旅館業法, Hotel Business Act) 상의 영업 허가, 주택 숙박 사업법 (住宅宿泊事業法, Private Lodging Business Act) (민박), 건축 기준법 (建築基準法, Building Standards Act)·소방법 (消防法, Fire Service Act) 상의 적합성. 승계 가능 여부는 딜에 따라 다릅니다.
• 비용·세무 쟁점중개 보수, 등록 면허세, 부동산 취득세, 인지세, 소비세, 원천징수 등 검토해야 할 항목을 나열합니다. 구체적인 세액·세율 판단은 세리사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.