沖縄リゾートホテル投資環境調査

沖縄のリゾート部は、本島北部（延べ709万人泊・外国人21.2%）と石垣・宮古（588万人泊・同8.3%）で需要の構成が全く異なる。「沖縄リゾート」を一括りに語ると、この2.6倍の差が消える。リゾートホテル業態の稼働率66.6%は全国56.9%を9.7pt上回る全国最高水準で、月次の谷も12月55.0%と浅い。沖縄県は人口が増加する全国2都県の一つでもある。一方、期待利回りの公表対象は那覇のみで、リゾート部の価格の物差しは取引事例の積み上げに拠る。

主要指標

季節性 — 月別の客室稼働率

詳細：沖縄リゾートのホテル需要と季節性 →

データが示す根拠

1. 二つの異なる市場　本島北部は延べ709万人泊・外国人21.2%、石垣・宮古は588万人泊・8.3%。石垣・宮古はほぼ国内市場で、インバウンド前提の評価は北部にしか適用できない。
2. 全国最高水準のリゾート稼働　沖縄県のリゾートホテル稼働率は66.6%で全国56.9%を9.7pt上回る。月別でも最低が12月55.0%と、北海道（4月23.7%）のような深い谷が無い。
3. 季節の谷が浅い　リゾート業態の月別稼働は8月75.0%が最高、12月55.0%が最低で振れ幅20.0pt。夏一山だが冬も55%を保ち、通年営業が成立する数少ない国内リゾート。
4. 人口が増える県　2020→2025年で人口が増加したのは東京都と沖縄県のみ。国内需要の母数が縮まない土台はリゾート部にも効く。
5. 地価　沖縄県の商業地変動率は令和8年+7.3%で全国+4.3%を上回る。上昇は7年連続。

市場評価

国内の観光地投資で「稼働が高く・谷が浅く・人口が増える」の3条件が揃うのは沖縄リゾートだけである。淡路島（純国内・夏型）や北海道（二山・深い谷）と比べ、需給の土台は明確に強い。弱点は市場の透明性で、利回りの公表値が無く、取引の物差しは自前で組み立てる必要がある。強い需給と不透明な価格情報の組み合わせは、高値掴みが最も起きやすい環境でもある。

結論

沖縄リゾートは、国内の観光地で唯一「高稼働・浅い谷・人口増加」が揃う市場である。ただし「沖縄リゾート」という一括りは分析の単位として粗すぎる。インバウンドを含む北部と、ほぼ国内市場の石垣・宮古は、需要予測も価格の物差しも別々に組むべき二つの市場である。利回りの公表値が無い以上、強い需給の数字に価格の裏付けを求めるのではなく、取引事例と運営実績で物差しを自作できる投資家だけが規律を保てる。

調査の方針

• 掲載する数値は、政府統計および第三者機関が公表した資料から直接取得しています。
• 公表資料で確認できなかった項目は「未確認」と明記し、推計では補完していません。
• 月次・業態別の稼働率は沖縄県のリゾートホテル業態、地域別の実数は広域市町村130区分（北部／石垣・宮古）を用い、その旨を明記しています。
• 取引利回りは公表値が存在しないため、本版では「未確認」とし、推定値を置いていません。
• 結論に不利な材料も併記しています。

出典

• 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第8表・広域市町村130区分別集計）
• 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」（2026年4月現在）
• 国土交通省「令和8年地価公示」
• 日本銀行 金融政策決定会合（2026年6月16日）／日本相互証券（2026年8月7日）
• 総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」

この調査の他のページ

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