需要は量・分散・通年性の三拍子が揃い、国内に比較対象が無い。問題は需要ではなく、その需要が生む収益をいくらで買うかに尽きる。
需要の量
東京都全体では延べ1億790万人泊・外国人比率55.7%。うち23区が1億373万人泊と96%を占め、多摩地域359万人泊（外国人8.7%）・島しょ58万人泊（同1.7%）とは別市場である。
外国人宿泊の国籍構成
外国人宿泊の国籍構成（金＝東京都／グレー＝全国）
中国18.0%
全国19.7%
米国16.4%
全国11.2%
台湾7.4%
全国12.9%
韓国7.2%
全国11.5%
オーストラリア5.3%
全国4.1%
香港3.1%
全国4.3%
英国3.0%
出典：観光庁 宿泊旅行統計調査（国籍別は従業者数10人以上の施設）
| 国・地域 | 東京都 | 全国 | 差 |
|---|---|---|---|
| 中国 | 18.0% | 19.7% | −1.7pt |
| 米国 | 16.4% | 11.2% | +5.2pt |
| 台湾 | 7.4% | 12.9% | −5.5pt |
| 韓国 | 7.2% | 11.5% | −4.3pt |
| オーストラリア | 5.3% | 4.1% | +1.2pt |
| 香港 | 3.1% | 4.3% | −1.2pt |
| 英国 | 3.0% | — |
国内需要
23区の延べ宿泊者数1億373万人泊のうち日本人は約4,394万人泊（42.4%）。比率は京都に近いが絶対量が桁違いで、ビジネス・MICE・イベントの通年需要が平日稼働を支える。
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第2表・第8表・参考第1表・広域市町村130区分別集計）
- 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 国土交通省「令和8年地価公示」