投資判断を左右する逆風を、重要度の順に整理しています。結論に不利な 材料 も同じ資料に記載しています。
| 重要度 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| 高 | 外需依存 | 外国人比率58.5%。円高・渡航政策・国際情勢の変化が需要の6割に直接効く。国籍分散は単一国リスクにしか効かない。 |
| 高 | 金利上昇 | 10年国債2.785%でスプレッド約1.7ptは東京に次いで薄く、追加利上げ時の価格調整リスクが相対的に大きい。 |
| 中 | 制度・規制 | 宿泊施設の立地・容積・民泊規制の改定が続く。宿泊税の改定詳細は条例未確認のため本版では記載しない。 |
| 中 | 季節変動 | 月別稼働の振れ幅24.0ptは大阪の約2倍。冬季（1月52.8%）の単価維持が収益を左右する。 |
| 中 | 国内需要の薄さ | 日本人宿泊は約4割。人口減少下で外需の穴を内需で埋める余地が小さい。 |
京都のリスクは分散していない。「外国人が来続けるか」という単一の問いに需要・地価・利回りの全てがぶら下がっており、この集中こそが取得価格の規律を最も強く求める理由である。
リスクの位置づけ
全国共通の逆風
金利上昇と人口減少。前者はスプレッドの薄い京都に、後者は国内需要の薄い京都に、平均より強く効く。
この地域に固有の要因
外国人比率58.5%という構成そのもの。強さと脆さの源泉が同一で、ヘッジは物件レベルでしか組めない。
確認できていないこと
宿泊税の改定詳細（条例未確認）、実取引利回り、新規供給パイプライン、宿泊施設規制の運用。
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第2表・第8表・参考第1表・広域市町村130区分別集計）
- 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 国土交通省「令和8年地価公示」
- 日本銀行 金融政策決定会合（2026年6月16日）／日本相互証券（2026年8月7日）