期待利回りは4.5%で第53回の4.6%から0.1pt低下。大阪と同水準まで圧縮が進んだ。
期待利回りの推移
| 時点 | 期待利回り |
|---|---|
| 第53回（2025年10月） | 4.6% |
| 第54回（2026年4月） | 4.5% |
実取引の鑑定利回りは未確認。J-REIT等の開示から個別に確認する必要がある。
投資環境
東京4.1%に対し+40bps。大阪4.5%と同水準、福岡4.7%より20bps低い。10年国債2.785%に対するスプレッドは約1.7ptで、金利上昇局面での余裕は薄くなっている。
利回りの読み方
圧縮の意味
第54回で低下したのは東京・名古屋・京都・福岡の4都市。京都の4.5%は、外国人需要の強さを投資家がプライシングに織り込み続けていることを示す。大阪と同水準になったことで、「京都プレミアム」はほぼ消化されたと読める。
スプレッドの薄さ
期待利回り4.5%に対し10年国債2.785%。差は約1.7ptで、地方主要都市（札幌・那覇約2.2pt）より薄い。追加利上げが実現した場合の耐性は相対的に低い。
利回りが映さないリスク
期待利回りは需要の量を映すが、需要の構成は映さない。外国人58.5%という構成の脆さは4.5%という数字に含まれていないと考えるべきで、取得側はスプレッドとは別に外需途絶シナリオの耐性を検証する必要がある。
他都市との比較
京都の位置づけは「外国人比率は最高・稼働率は中位・利回りは大阪と同水準」。稼働率が大阪より12pt低いのに利回りが同水準ということは、投資家が京都の単価成長と希少性を稼働率の差以上に評価していることを意味する。裏を返せば、外需が崩れた場合に価格が最も速く調整される候補でもある。
主要8都市 ホテル期待利回り（2026年4月・低いほど価格は強気）
東京4.1%
京都4.5%
大阪4.5%
福岡4.7%
名古屋4.9%
札幌5.0%
那覇5.0%
仙台5.3%
| 指標 | 京都 | 東京 | 大阪 | 福岡 | 札幌 | 仙台 | 名古屋 | 那覇 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ホテル期待利回り（2026年4月） | 4.5% | 4.1% | 4.5% | 4.7% | 5.0% | 5.3% | 4.9% | 5.0% |
| 前回調査（第53回）比 | −0.1pt | −0.1pt | 0.0pt | −0.1pt | 0.0pt | 0.0pt | −0.1pt | 0.0pt |
| 商業地変動率（令和8年・市部） | +10.1% | +13.8% | +12.7% | +9.0% | +4.6% | +7.8% | +4.5% | +7.1% |
| 外国人比率（広域市町村区分） | 58.5% | 57.6% | 43.9% | 37.7% | 34.8% | 11.3% | 26.0% | 24.4% |
| 客室稼働率（都道府県） | 66.8% | 76.3% | 78.6% | 72.1% | 61.2% | 60.2% | 69.2% | 60.3% |
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第2表・第8表・参考第1表・広域市町村130区分別集計）
- 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 国土交通省「令和8年地価公示」
- 日本銀行 金融政策決定会合（2026年6月16日）／日本相互証券（2026年8月7日）
- 総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」