投資判断を左右する逆風を、重要度の順に整理しています。結論に不利な 材料 も同じ資料に記載しています。
| 重要度 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| 高 | 中国依存 | 外国人宿泊の中国比率27.9%は全国19.7%を8.2ポイント上回る。渡航政策・為替の変化が稼働に直接効く。 |
| 高 | スプレッドの薄さ | 期待利回り4.5%に対し10年国債2.785%で、差は約1.7pt。8都市のなかで薄い部類にある。 |
| 中 | 利回りの下げ止まり | 第54回で他都市が低下するなか大阪は横ばい。圧縮余地が乏しく、キャピタルゲインを利回り低下に頼れない。 |
| 中 | 人口減少 | 大阪府は2020→2025で人口減少。全国で増加したのは東京都と沖縄県の2都県のみ。 |
| 低 | 供給 | 新規供給のパイプラインは未確認。判断にはこの確認が要る。 |
大阪のリスクは「需要の質」と「価格の高さ」に集約される。稼働率で下振れを吸収できる市場ではあるが、中国比率27.9%は稼働率では埋められない構造的な偏りである。スプレッド約1.7ptは、金利がさらに上がれば真っ先に効いてくる水準にある。
リスクの位置づけ
全国共通の逆風
金利上昇と運営コストは全国のホテル投資に等しくかかる。市場選択では回避できない。
大阪に固有の要因
中国比率27.9%という需要構成と、期待利回りが8都市中で低いこと。前者は分散で、後者は取得価格でしか対処できない。
確認できていないこと
新規供給のパイプラインと実取引の鑑定利回りを確認できていない。確認できない以上、判断材料としては計上していない。
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年 年間確定値
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」参考第1表 国籍（出身地）21区分
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」広域市町村（130区分）別集計
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）