期待利回りは4.5%で第53回から横ばい。低下が続く東京・京都・福岡と異なり、大阪は動いていない。
期待利回りの推移
| 時点 | 期待利回り |
|---|---|
| 第53回（2025年10月） | 4.5% |
| 第54回（2026年4月） | 4.5% |
実取引の鑑定利回りは未確認。J-REIT等の開示から個別に確認する必要がある。
投資環境
東京4.1%に対し +40bps。京都4.5%と同水準、福岡4.7%より20bps低い。10年国債2.785%に対するスプレッドは約1.7pt。
利回りの読み方
横ばいの意味
第54回で東京・名古屋・京都・福岡が0.1pt低下するなか、大阪は4.5%で横ばいだった。需給の強さが利回りにすでに織り込まれ、これ以上の圧縮余地が乏しいとも読める。
スプレッドの薄さ
期待利回り4.5%に対し10年国債2.785%。差は約1.7ptで、福岡（約1.9pt）より薄い。金利上昇局面での耐性は相対的に低い。
稼働率との非対称
稼働率は全国1位だが、利回りは8都市中で東京に次ぐ低さ。需給の強さは価格に反映済みで、取得段階での妙味は限定的である。
他都市との比較
期待利回りの低さは大阪固有の事情ではなく、需要指標の強さに対応している。大阪の4.5%は8都市中2番目に低いが、商業地変動率+12.7%・外国人比率43.9%はいずれも東京に次ぐ水準で、利回りの低さは価格が先行しているというより需要が裏付けている。逆に仙台は利回り5.3%と最も高く、外国人比率11.3%と最も低い。利回りとインバウンド依存度は概ね逆に並ぶ。
主要8都市 ホテル期待利回り（2026年4月・低いほど価格は強気）
東京4.1%
大阪4.5%
京都4.5%
福岡4.7%
名古屋4.9%
札幌5.0%
那覇5.0%
仙台5.3%
| 指標 | 大阪 | 東京 | 京都 | 福岡 | 札幌 | 仙台 | 名古屋 | 那覇 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ホテル期待利回り（2026年4月） | 4.5% | 4.1% | 4.5% | 4.7% | 5.0% | 5.3% | 4.9% | 5.0% |
| 前回調査（第53回）比 | 0.0pt | −0.1pt | −0.1pt | −0.1pt | 0.0pt | 0.0pt | −0.1pt | 0.0pt |
| 商業地変動率（令和8年・市部） | +12.7% | +13.8% | +10.1% | +9.0% | +4.6% | +7.8% | +4.5% | +7.1% |
| 外国人比率（広域市町村区分） | 43.9% | 57.6% | 58.5% | 37.7% | 34.8% | 11.3% | 26.0% | 24.4% |
| 客室稼働率（都道府県） | 78.6% | 76.3% | 66.8% | 72.1% | 61.2% | 60.2% | 69.2% | 60.3% |
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年 年間確定値
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」参考第1表 国籍（出身地）21区分
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」広域市町村（130区分）別集計
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月）
- 総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」（2026年5月）
- 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日）
- 日本相互証券 主要年限レート（2026年8月7日）