投資判断を左右する逆風を、重要度の順に整理しています。結論に不利な 材料 も同じ資料に記載しています。
| 重要度 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| 高 | 金利上昇 | 政策金利1.0%・10年国債2.785%への上昇で、利回りスプレッドは約1.9ptへ縮小。 |
| 高 | 運営コスト | 宿泊業の人手不足（非正社員の不足企業51.8%）と人件費上昇。 |
| 中 | 円高転換 | 円高進行時のインバウンド消費減（EY試算では135円接近で約9,454億円の喪失）。 |
| 中 | 短期供給 | 2026年に市内32施設・892室の増加見込み。短期的な消化局面。 |
| 低 | 災害 | 警固断層帯南東部の30年発生確率0.3〜6%（M7.2想定）。 |
リスクは「金利」と「運営コスト」に集中しており、いずれも福岡固有ではなく全国共通の逆風である。裏を返せば、福岡固有の下押し要因（需要の急減・供給過剰・災害）は現時点の公表データからは確認できない。判断すべきは市場選択ではなく取得価格である。
リスクの位置づけ
全国共通の逆風
金利上昇・運営コスト・為替は福岡固有の要因ではなく、国内のホテル投資に等しくかかる。市場選択では回避できない。
福岡固有の短期要因
2026年の32施設・892室の増加は市内固有の供給要因。ただし2027年以降は建築費高騰により供給が細る見通しで、影響は一時的と見ている。
確認できていないこと
需要の急減や構造的な供給過剰を示す材料は、現時点の公表データからは確認できていない。確認できない以上、リスクとしては計上していない。
出典
- 総務省「国勢調査」2025年速報（2026年5月公表）
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年3月公表）
- 観光庁「インバウンド消費動向調査 2025年暦年（速報）」
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2025年10月現在／2025年11月公表）