期待利回りは5.0%で2期連続横ばい。主要8都市では札幌と並ぶ高水準で、圧縮が進む本土主要都市と一線を画す。
期待利回りの推移
| 時点 | 期待利回り |
|---|---|
| 第53回（2025年10月） | 5.0% |
| 第54回（2026年4月） | 5.0% |
実取引の鑑定利回りは未確認。J-REIT等の開示から個別に確認する必要がある。
投資環境
東京4.1%に対し+90bps。10年国債2.785%に対するスプレッドは約2.2ptで、東京（約1.3pt）・大阪・京都（約1.7pt）・福岡（約1.9pt）を上回り、主要都市で最も厚い。
利回りの読み方
横ばいの意味
本土4都市が0.1pt低下するなかで那覇は5.0%に据え置かれた。投資家の関心が本土に偏っている間は、利回りの妙味が残り続ける。
スプレッドの厚み
約2.2ptは、追加利上げが進んでも正のスプレッドを保ちやすい水準。金利上昇局面の耐性は主要都市で最も高い。
利回りが映しているもの
5.0%の高さは、シティホテル稼働の低さ・供給消化・台風等の運営リスクへの対価でもある。スプレッドの厚みだけで取得を正当化せず、業態と立地の選別が前提になる。
他都市との比較
那覇は「利回り5.0%・スプレッド約2.2pt・人口増加」の組み合わせで、圧縮しきった本土主要都市と別のリスク・リターン帯にいる。稼働率と単価の絶対水準は本土に劣るが、長期の需要母数が縮まない点は東京以外のどの都市にもない。
主要8都市 ホテル期待利回り（2026年4月・低いほど価格は強気）
東京4.1%
大阪4.5%
京都4.5%
福岡4.7%
名古屋4.9%
那覇5.0%
札幌5.0%
仙台5.3%
| 指標 | 那覇 | 東京 | 大阪 | 京都 | 福岡 | 札幌 | 仙台 | 名古屋 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ホテル期待利回り（2026年4月） | 5.0% | 4.1% | 4.5% | 4.5% | 4.7% | 5.0% | 5.3% | 4.9% |
| 前回調査（第53回）比 | 0.0pt | −0.1pt | 0.0pt | −0.1pt | −0.1pt | 0.0pt | 0.0pt | −0.1pt |
| 商業地変動率（令和8年・市部） | +7.1% | +13.8% | +12.7% | +10.1% | +9.0% | +4.6% | +7.8% | +4.5% |
| 外国人比率（広域市町村区分） | 24.4% | 57.6% | 43.9% | 58.5% | 37.7% | 34.8% | 11.3% | 26.0% |
| 客室稼働率（都道府県） | 60.3% | 76.3% | 78.6% | 66.8% | 72.1% | 61.2% | 60.2% | 69.2% |
出典
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」令和7年（2025年）年間確定値（第2表・第8表・参考第1表・広域市町村130区分別集計）
- 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 国土交通省「令和8年地価公示」
- 日本銀行 金融政策決定会合（2026年6月16日）／日本相互証券（2026年8月7日）
- 総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」