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ACQUISITION & DEVELOPMENT
ホテルを、買う。
あるいは、建てる。
東京・大阪・京都・福岡・名古屋・札幌・仙台・那覇。主要都市でホテルの取得または開発をご検討であれば、条件をお聞かせください。物件をお持ちするのではなく、御社の基準に合うものを探す形で進めます。
TWO ROUTES
入口は二つあります
既存のホテルを取得するか、用地から建てるか。求められる検証も、時間軸も、リスクの所在も異なります。
既存ホテルを取得する
稼働中のホテルを、運営付きで取得するか、空室渡しで取得するか。この選択が買い手の裾野と価格の両方を変えます。
取得後に運営を替えるのであれば、運営契約の承継可否とチェンジ・オブ・コントロール条項が、価格合意の前に確認すべき論点になります。
- 見るものADR・稼働率・RevPAR、部門別損益、FF&E繰入と運営者フィー後のNOI。そして、その収益が誰に紐づいているか。
- 確認するもの旅館業法の許可、検査済証と遵法性、運営契約の残存期間と解約条件。
- 出口5年後に誰が買うか。J-REITの取得基準に合うか。入口の価格より先に問われます。
用地から開発する
ホテル用地の取得、既存建物からのコンバージョン、新築開発。いずれも「建てられるか」より「運営が成立するか」が先に来ます。
用途地域と建蔽率・容積率、旅館業法上の要件、周辺の宿泊需要と競合供給。そのうえで、どの運営形態なら回るのかを検証します。
- 検証すること法規制上の可否、想定客室数と延床、概算の事業収支、運営者を入れられるかどうか。
- 対応範囲用地の調査から、基本構想、運営者の選定・マッチングまで。
- 実例淡路島のヴィラ開発企画では、地形解析から法規制の整理、段階開発の事業収支まで一次調査を行っています。
FOUR CITIES
対象都市それぞれの前提
同じ「ホテル」でも、都市が変われば見るべき論点が変わります。下記は公表統計にもとづく市場環境の要点で、各都市の詳細はリサーチのページに調査としてまとめています。
東京
期待利回り4.1%は調査対象8都市で最低。国内最大の市場で機関投資家とREITが取得の主役です。市場の強さは価格に織り込まれており、問われるのは選別より個別物件のNOI成長力です。
大阪
当社の本拠地。期待利回り4.5%。IR開業を控え宿泊需要の構造そのものが動いています。市内中心部の用地は限られ、コンバージョン素地の見極めが要になります。
京都
期待利回り4.5%。宿泊施設への独自規制と景観条例があり、建てられる場所と建てられるものが強く制約されます。その制約が既存施設の価値を支えている面もあります。
福岡
期待利回り4.7%。天神・博多の再開発が続き、アジアからの玄関口としての性格が強い都市です。東京・大阪とは取得価格の水準が異なり、利回りの考え方も変わります。
名古屋
期待利回り4.9%。客室稼働率69.2%は全国平均を7.6pt上回り、月別の振れ幅11.9ptは対象都市で最小。季節の谷が浅く、通年で埋まる市場です。
札幌
期待利回り5.0%。札幌圏の外国人比率34.8%は高水準である一方、月別の振れ幅は21.7pt。閑散期の稼働をどう作るかが収益を決めます。
仙台
期待利回り5.3%は対象8都市で最高。外国人比率11.3%と内需中心で外部環境に強い反面、高い利回りは出口の厚みが薄いことの裏返しでもあります。
那覇・沖縄
期待利回り5.0%。リゾート需要の季節性と、本島内でも立地による需要差が大きい市場です。運営形態の選択が収益を大きく左右します。
WHAT WE ASK
最初に伺うこと
この4点が分かれば、お持ちできるものと、お持ちできないものが最初にご説明できます。合わないものをお見せしないための質問です。
- 投資規模の目安（レンジで構いません）
- 対象エリア（4都市以外もご相談ください）
- 運営付きでの取得か、空室渡しか、用地からの開発か
- 運営への関与をどこまで担えるか（自社運営／運営者を入れる／既存運営者を継続）
- 求める利回りの水準と、保有期間の想定
- 取得主体（法人／ファンド／個人）と、想定される資金調達の形
HOW WE WORK
進め方
条件を伺う
上記をお聞かせください。オンラインでも、ご来社でも、こちらから伺っても構いません。
合致する案件をお持ちする
条件に合うものが出た段階でご連絡します。合わないものはお送りしません。
事業として検証する
収支の組み立て、運営形態の比較、法規制と遵法性の確認。ご要望に応じて調査のみの受託も承ります。
取得・開発を実行する
宅地建物取引業者として、売買の仲介まで一貫して対応します。
【本ページについて】当社は宅地建物取引業者であり、金融商品取引業者ではありません。信託受益権の売買の媒介・代理・取次ぎは行いません。掲載しているのは当社が対応可能な業務の範囲であり、特定の物件を募集・広告するものではありません。個別の案件については、守秘義務を前提にご相談ください。